Spotkanie ze Sławomirem Muturi, jednym z najmłodszych emerytów w Polsce, było ciekawym doświadczeniem. Wyjątkowo ciepły i serdeczny człowiek o szczerym uśmiechu opowiedział nam o swojej przygodzie z nieruchomościami. Dając nam tym samym do myślenia, co my, jako młodzi ludzie możemy zacząć już w tym momencie robić, by za kilkadziesiąt lat osiągnąć wolność finansową.

Jest w połowie Kenijczykiem. Absolwent SGH, UW oraz London Business School. W maju 2009 roku zrezygnował z etatu oraz ze współwłasności w globalnej firmie konsultingowej (partner, wiceprezes zarządu w firmie Deloitte).  Równolegle do pracy na etacie inwestował w nieruchomości. Po osiągnięciu wolności finansowej zrezygnował z etatu. Obecnie kieruje firmą „Mzuri”, która zarządza najmem lokali. Prowadzi bloga o nazwie fridomia.pl, założył stowarzyszenie skupiające ludzi zajmujących się wynajmem mieszkań. Jego pasją są podróże, do tej pory odwiedził wszystkie kraje świata ( w dniu prowadzenia wywiadu nie był tylko w Sudanie Południowym, jednak dziś, kiedy o tym piszę, pewnie już zdążył go zobaczyć) , aby oprócz przyjemności czerpać z podróżowania jak najwięcej, postanowił, że co rok będzie uczył się nowego języka. Wszystko planuje z dużym wyprzedzeniem, sam mówi, że posiada zdolność długoterminowego myślenia. Zachęca nas do takiego myślenia, jest przykładem na to, że jeżeli się coś zaplanuje i bardzo konsekwentnie się do tego dąży, to zakończy się sukcesem.

Rozmowę ze Sławkiem Muturi przeprowadził Bartosz Pawłowski z TVN24.

Miałem Pana zapowiedzieć, jako najmłodszego z polskich emerytów. Jak to jest być na emeryturze w Pana wieku?

Super! ( śmiech) Widziałem taką reklamę na bilbordzie : „Możesz wszystko, nic nie musisz”. Pewna marka samochodowa niemiecka reklamowała tym hasłem swój produkt. I ja sobie tak pomyślałem „Wow, no skąd oni wiedzieli”

W swoim wstępie Pan powiedział, że wie Pan, co będzie Pan robił już na 5 lat do przodu. Dlaczego takie ważne jest by wiedzieć, co się chce robić?

Wydaje mi się, że ja mam łatwość myślenia długoterminowego. Zawsze wiedziałem, co będę robić za kilka lat.  Warto postawić sobie jakiś cel, zdefiniować go, a potem systematycznie dążyć do jego realizacji.

Co to jest za emerytura jak się nie ma za wiele wolnego czasu ?

Mam mnóstwo wolnego czasu, który wypełniam sobie tym, co sprawia mi radość.

Wczesna emerytura nie jest chyba dla wszystkich, niektórzy potrzebują gdzieś pracować, czuć to bezpieczeństwo, o którym Pan mówił. Dla kogo nie jest wczesna emerytura? Czy zna Pan przykłady, gdy ktoś się zanudził?

Jest taki gentelman, którego nie znam osobiście, właściciel dużego koncernu samochodowego. Dużo planował, jak jego firma ma się rozwijać, jak wchodzić na nowe rynki, planował, kto ma go zastąpić, ale nie zaplanował sobie emerytury. I nagle, gdy na nią przeszedł to była to dla niego katorga

Dla niektórych praca jest pasja, co z takimi ludźmi, czy w ogóle jest coś, co sprawi by do tej wolności finansowej dążyli?

Moment osiągniecia wolności finansowej nie musi oznaczać odrzucenia pracy. To jest zależne od danej osoby, jeżeli praca sprawia radość i satysfakcję, to nie trzeba z niej rezygnować. Samo dochodzenie do wolności finansowej, świadomość ze jest się coraz bliżej celu, daje dużo komfortu psychicznego.       Gdy osiągnąłem wolność finansowa czułem, że nic mnie nie ogranicza, do tego stopnia, że jak przyszedł kryzys i w mojej firmie ktoś na górze podjął decyzję,   że będziemy redukować personel. Ja odmówiłem, uznałem, że zamiast zwalniać piętnaście osób z mojego zespołu to lepiej ja się zwolnię, bo i tak zarabiam więcej niż te osoby, które są przyszłością naszej firmy.

Jest Pan człowiekiem sukcesu. Od czego zależy sukces wolności finansowej, mowie o cechach charakteru itp., a jakie zdolności są potrzebne do pracy w korporacji?

Bardzo mnie zaniepokoiło, że Pan twierdzi, że tak we mnie słychać człowieka sukcesu.  Ja nie czuje się człowiekiem sukcesu, jestem skromną osobą.

Wystarczy, że się człowiek uśmiecha.

Ja się uśmiechałem od dziecka nawet jak nie miałem złotówki w kieszeni.      To pomaga jakoś w życiu. Jeżeli chodzi o wolność finansową, myślę, że przede wszystkim trzeba mieć pewną odwagę w sformułowaniu pomysłu. Nie bać się kreślić ambitnych wizji. Druga rzecz, która idzie z tym w parze to mieć cierpliwość. Wizja nie wystarczy, gdy nie będzie się jej realizowało krok po kroku. Nawet jak się coś nie powiedzie, to trzeba patrzeć na to jak na okazję do nauczenia się czegoś nowego. Do osiągniecia wolności finansowej nie są potrzebne tylko pieniądze. Jeśli nie mam nawyku życia poniżej swoich możliwości finansowych to nigdy nie będę wolny finansowo. Wolnym w myśleniu i kształtowaniu swoich potrzeb.

Dużo czasu Panu zajęło zanim się pan samookreślił? Czy może Pan zdradzić, czego Pan potrzebuje do tego?

To nie jest tak, że ja doszedłem do tego, o czym mówię na samym początku drogi. To był pewien proces. Od dziecka oszczędzałem, nie wydawałem całego kieszonkowego od razu, zawsze na coś zbierałem. Czułem, że to jest coś ważnego. Systematyczne oszczędzanie ma sens. W roku 2000 po 8 latach pracy w Andersenie zostałem współwłaścicielem firmy, zarabiałem więcej i partycypowałem w zyskach. Prawie wszyscy partnerzy kupowali większe domy, jeździli na droższe wakacje, my zdecydowaliśmy, że to nas nie interesuje.  Mój poziom życia był dla mnie wystarczająco wysoki. Moim priorytetem nie było pokazanie wyższych zarobków, tylko utrzymanie standardu, a nadwyżki inwestowałem w mieszkania na wynajem. Wszystkie oszczędności inwestowałem w mieszkania, wszyscy mówili ze trzeba inwestycje dywersyfikować, inwestować w różne dziedziny gospodarki.

Ja zdecydowałem, że dywersyfikacja nie jest dla mnie, było to pewnego rodzaju ryzyko. Dopiero po paru latach okazało się ze to ma sens.

Pytanie z Sali: Jak pomnożyć w czasie kilka mieszkań. Teoretycznie zaczynamy od zera lub nie wielu mieszkań, jak można zoptymalizować takie oszczędzanie? Rozumiem ze to pomnażanie mieszkań wynika z Pana oszczędności. Miał pan jakiś rozłożony w czasie plan np. dane przychody dają odpowiednią liczbę mieszkań?

Większość z nas zaczyna od zera, gdzieś trzeba zacząć. Po pierwsze zacząć trzeba od zdefiniowania wizji. Ile chcę mieć mieszkań? Za ile lat? Na bazie jakich nieruchomości, kawalerek czy domów w luksusowych dzielnicach? W które mieszkania inwestować? Nie istnieje jedna dobra odpowiedz. Ja zdecydowałem się inwestować w małe mieszkania, zwracałem uwagę na ilość, nie na jakość. Jestem kolekcjonerem. Osobie, która ma małe doświadczenie i skromny wkład radzę zebrać 20 – 30% wartości takiej kawalerki. Żeby przyspieszyć proces zakupu mieszkania można zaciągnąć kredyt. Bardzo ważne jest by dobrze kupić takie mieszkanie. Nie wiem, co będzie za rok, ale jestem chętny się założyć, że wartość kawalerki kupionej dzisiaj gdziekolwiek, będzie w 2025 roku miała wartość wyższą niż dzisiaj.

Kupujmy 20 % poniżej średniej ceny rynkowej.  Mieszkanie nawet w tym samym budynku, o identycznym standardzie, może być sprzedawane 10% powyżej średniej wartości rynkowej, a drugie poniżej. Rynek jest niedoskonały. O cenie decyduje przede wszystkim motywacja sprzedającego, któremu zależy na czasie lub nie jest zorientowany w cenach. Ludzie mają różne motywacje, są w różnych sytuacjach np. chcą się szybko pozbyć mieszkania, więc sprzedają je taniej. Należy zacząć od jednego mieszkania, skupić się na tym by kupić jak najtaniej, będziemy mogli wtedy wynająć za cenę, która pokryje w większości ratę kredytu.

Ile posiada Pan mieszkań na własność?

Mam tyle ze nie muszę pracować.

Pytanie z Sali: Prowadzi Pan bloga, który ma wielu czytelników, spotykacie się na spotkaniach, pisze Pan książki, założył Pan stowarzyszeni.  Skąd Pan bierze chęci siły i czas żeby jeszcze innych edukować?

Jestem dosyć zajęty. Jak przechodziłem na emeryturę to miałem to zaplanowane 14 lat wcześniej, nie z dnia na dzień. Jedyne, co się zmieniło w moim planie to, że przeszedłem na emeryturę klika lat wcześniej. Miało to być, w 2013 gdy mój syn będzie kończył 18 lat.

Wiedziałem, co będę robił po przejściu na emeryturę, chciałem by firma, w której pracowałem też była przygotowana, chciałem wyłonić następcę. Ludzie, z którymi pracowałem nie byli przekonani czy mowię serio. Przez przypadek poznałem taksówkarza, który jeździ do sanatorium od 17 lat, pomyślałam, że skoro przechodzę na emeryturę, a sanatorium kojarzy się z emerytami to zdecydowałem, że pojadę do sanatorium.  Z dniem 31 maja odchodzę. Pierwszego czerwca jadę do sanatorium na 21 dni, nie biorę komórki ani laptopa, będę nieuchwytny.

Zdecydowałem, że nie chcę robić tego, co zwykle robią emeryci w Polsce. Nie ciekawi mnie np. sadzenie kwiatków, łowienie ryb, siedzenie przed telewizorem i czytanie gazety. Zdecydowałem, że chcę prowadzić kilka projektów. Jednym z nich było Mzuri, gdyby taka firma istniała, to ja bym jej nie zakładał tylko oddałbym takiej firmie moje mieszkania do zarządzania. Ale że takiej nie było to musiałem założyć.

Zajmuje mi ten projekt 2, 3 dni w miesiącu, czyli 30 dni w roku. Jakieś 2, 3 dni w tygodniu spędzam na pisaniu książek, do tego dochodzi fridomia, czyli 100-150 dni w roku. Ja wszystko przeliczam na dni w roku, każdy dzień jest dla mnie odpoczynkiem, ale wypełniam sobie ten czas różnego rodzaju aktywnościami. Pierwszym moim projektem jest podróżowanie, mam kalendarz, w którym zapisuję dni spędzone poza Polską. W zeszłym roku było to 180 dni, w ramach podróżowania określiłem sobie, że co roku, czyli od zeszłego roku będę się uczył innego języka, nie na kursie, będę jechał do kraju gdzie ludzie się posługują tym językiem, będę łączył cos pożytecznego z podróżowaniem. To jest sposób na to by stymulować swój umysł.

Dlaczego powstało stowarzyszenie właścicieli mieszkań na wynajem?

Zdecydowałam zainicjować stowarzyszenie Mieszkanicznik, trochę pod wpływem’ fridomaniaków’ z którymi się spotykałem. Miałem wrażenie, że Polski rynek mieszkań jest prymitywny, przypomina tzw. Dziki Zachód.  Kilkaset tysięcy właścicieli mieszkań na wynajem, często jest przypadkowymi ludźmi, nikt nie wie, co do końca robi, nie kupuje mieszkania specjalnie w celu wynajmu. Niepojęte są dla mnie ogłoszenia o treści „sprzedam lub wynajmę”. Takie ogłoszenie dają osoby, które nie wiedzą, co zrobić z posiadanymi mieszkaniami.

Co może stowarzyszenie czego nie może fridomia.pl?

S.M: Po pierwsze zapewnić edukację, pokazać właścicielom jak powinna wyglądać umowa najmu, to nie może być ściągnięta z Internetu pierwsza, lepsza umowa. Należy zakomunikować najemcy, czego się od niego spodziewasz, jakie są zasady współpracy.  Często te ogłoszenie są niespójne, bardzo nieodpowiedzialnym zachowaniem jest wynajęcie mieszkania bez kaucji. Istnieje bardzo wiele przypadków nieodpowiedzialności, większość ludzi nie pyta najemców, przed podpisaniem umowy gdzie pracują ani ile zarabiają, nie proszą o zaświadczenia o wysokości zarobków. To są rzeczy, które są absolutnie standardem w Irlandii, Anglii czy USA. To jest niewyobrażalne oddać swój majątek przypadkowej osobie poznanej z ogłoszenia. Później ludzie mają pretensje, że ktoś nie płaci, zniszczył mieszkanie. To jest wynik bezmyślnego działania.

Jeżeli ktoś sam nie dba o swój majątek, to nikt za niego tego nie zrobi. U nas w Mzuri wygląda to mniej więcej tak, jest ustalony termin płatności umowy do trzeciego dnia każdego miesiąca, czwartego dnia każdego miesiąca wysyłamy 170 smsów, z podziękowaniami za wpłacenie czynszu. Jeśli wpłata nie nadeszła to nie to piszemy z prośbą o wyjaśnienie, co się stało.  Nie dopuszczamy do tego by problem narósł. Stowarzyszenie ma podnosić standardy najmu.

Stowarzyszenie Mieszkanicznik to takie jakby dziecko fridomii. Czy nie boi się Pan, że ludzie przejdą do Stowarzyszenia z myślą, że stowarzyszenie więcej może, a fridomia i tu przepraszam za wyrażenie, „umrze”?

Śmierć towarzyszy życiu. Naturalny element życia. Fridomia jest totalnie niekomercyjna. Nie boję się konkurencji, robię to dla przyjemności. Czuję, że jakoś ten prymitywny rynek najmu sam ciągnę w stronę światła. Chcę, aby w stowarzyszeniu było nas więcej, by szybciej roznieść światło.

Pytanie z Sali: Gdyby Pan mógł przybliżyć model biznesowy i portfel nieruchomości Pańskiej firmy. Czy to są głównie nieruchomości komercyjne, handlowe, czy tylko mieszkalne? Czy tak na prawdę Państwo zarządzają swoimi nieruchomościami? Czy macie klientów, którzy powierzają wam mieszkania lub powierzchnie pod wynajem?

Część mieszkań, którymi zarządzamy jest moja, nadal jestem największym klientem firmy, traktowanym tak samo jak każdy inny. Dominują mieszkania, mamy dosłownie kilka lokali użytkowych i klika domów. Klientami są różne osoby, które np. mieszkają za granicą. Naszym najdalej mieszkającym klientem jest małżeństwo mieszkające w Singapurze. Zwykle są to osoby, które cenią swój czas i nie chcą marnować go na zajmowanie się mieszkaniami.

Znam wiele firm, które zaczęły działać wiele lat temu, a teraz są mniejsze niż były na początku, co roku powstaje 250 tysięcy firm i co roku tyle się zamyka. Wiem, że Mzuri będzie trwało przez 10, 20, z nawet 50 lat. Jestem pewien, że przetrwa, ponieważ jest to firma nietypowa. Wielu ludzi zakładając firmę wkłada w nią kapitał by ją rozkręcić.

Zwykle tak jest, że najpierw trzeba trochę tych pieniędzy stracić, przychody pojawiają się za jakiś czas.  Według mnie istnieją dwa powody, dla których firmy nie doczekują swej drugiej rocznicy.

Po pierwsze, nieświadomość faktu, że firma musi składać się z pewnych systemów. Wytłumaczę to na przykładzie samochodu. Gdybym pomyślał tylko o układzie napędowym, a zapomniał o hamulcowym to przy pierwszym zakręcie by się ten samochód rozbił. Ludzie skupiają się na kilku układach zapominając o równie ważnych drobnostkach

Po drugie, większość przedsiębiorców by założyć firmę rezygnuje z pracy. Firma prędzej czy później musi przynosić zyski, bo inaczej przedsiębiorca nie będzie miał z czego żyć.  Mzuri nie musi zarabiać, to dosyć nie typowa sprawa. Etap pomnażania kapitału mam już za sobą. Założyłem Mzuri nie dlatego, że pasjonuję się nieruchomościami, są ciekawsze rzeczy na świecie, niż zajmowanie się nieruchomościami. Ja się tym zająłem dlatego, że muszę, bo bez tego nie będę do końca wolny finansowo. Potrzebuje tej firmy by będąc za granicą nie musieć się obawiać o moje mieszkania, że najemcy się wyprowadzą, że nie będą płacić, narobią długów i nie będę miał z czego żyć. To musi działać jak w szwajcarskim zegarku i założyłem tą firmę, żebym to nie ja musiał nakręcać zegarek.

Kluczowi ludzie, którzy ze mną współpracują są współwłaścicielami firmy, ja im pomagam budować wolność finansową. Oni wiedzą o sprawach firmy więcej niż ja, bo oni to sprawdzają, mnie się nie chce. Daję im trochę swobody, mam coraz większy zespół ludzi zmotywowanych do pracy.

Wspominał Pan na blogu o planie kupna akademika, jak się to skończyło? Drugie pytanie, czy opłaca się kupować garaże na wynajem?

Garaże jak najbardziej, kupić za rozsądna cenę i w dobrej lokalizacji. Z gażami jest o tyle prościej, że są tańsze niż mieszkania. Mała bariera wyjścia, mniejsze nakłady na utrzymanie. Łatwiej znaleźć potencjalnych klientów.

A co z tymi akademikami?

Szkoły wyższe powinny się skupić na działalności dydaktycznej, prowadzenie akademików nie należy do ich kompetencji. W wielu krajach na Zachodzie akademiki są oddawane do zarzadzania takim firmom jak nasza. Przymierzaliśmy się kiedyś do kupna akademika jednak proces przetargowy był zbyt szybki i nic z tego nie wyszło.

Pytanie z Sali: Dużo w prasie można znaleźć informacji o cenach mieszkań. Przykładowo, że teraz mieszkania są drogie, ale kupujcie, bo zdrożeją jeszcze bardziej! Albo teraz tanieją, dobre ceny! Ktoś, kto bierze kredyt na takie mieszkanie znajduje się w niekomfortowej sytuacji. Pan widzę jest pewny sytuacji na rynku. Czyta się ze w Hiszpanii mieszkania poszły w dół, ludzie mają kredyty, które przewyższają wartość mieszkań, co robić w takiej sytuacji? Czy nie ma takiego ryzyka na rynku polskim? W Krakowie główni wynajmujący to studenci, przez wakacje jest przestój, mieszkanie stoi puste jak sobie z tym radzić.?

Po pierwsze ceny są istotne dla osoby, która kupuje mieszkania po to, aby je sprzedać, aby się wzbogacić, takie osoby chcą się dobrze wstrzelić w rynkową cenę. Dla nich ważne jest by poczekać z kupnem aż będzie dołek, a ze sprzedażą, gdy górka.

Ja kupuje po to, aby mieć ciągły, stały wpływ gotówki, którą będę miał, o ile dożyje, nawet w 2054 r. Wiem, że nie zależnie od środka płatniczego, który będzie wówczas w Polsce w obiegu, ja będę mógł utrzymać swój standard życia. Dla mnie ceny mieszkań nie maja znaczenia, liczą się ceny najmu. Na szczęście są one skorelowane z inflacją.

Największy wpływ na ceny ma wartość odtworzeniowa. Mieszkania, które znajdują się teraz na Starówce dzisiaj są warte 10 tysięcy za m². Budynki, w których są te mieszkania są stare, wybudowane 400 lat temu za równowartość jednego setnego grosza. Dlaczego więc te mieszkania są takie drogie? Dlatego, że aby wybudować coś podobnego, w podobnej lokalizacji kosztuje 10 tysięcy. Cena odtworzeniowa to 10 tysięcy. Wartość odtworzeniowa będzie rosła, ponieważ rośnie wartość ziemi, pensje pracowników budowlanych, materiałów budowlanych, transportu.

Zachęcam was do myślenie o tym, co będzie za kilka lat.

Ile trzeba miesięcznie odkładać żeby za te 15 lat móc kupić mieszkanie? Przy pensji 1700 zł.  Od czego zacząć?

Zacząć oszczędzać 10% swoich wpływów, wiadomo, że jest to ciężkie, ale wydawać 10% mniej nie jest tak widoczne. Jeżeli ktoś zarabia 1700 i wydawałby 1530, to nikt ze znajomych tego nie zauważy.

170 zł to przecież nic

To już jest więcej niż nic, to już jest coś. Każdy młody człowiek może pomnożyć swoje oszczędności, jest mnóstwo pomysłów. Korepetycje, wyjazd za granice, allegro. Możliwości jest wiele i nie są to proste sprawy, ale najważniejsze by chcieć.

Pytanie z Sali: Jakimi kryteriami kierować się podczas kupowania mieszkań? Czy popełnia Pan błędy, czy zechciałby Pan o nich opowiedzieć?

Panuje takie przekonanie, że kupując mieszkanie należy kierować się po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacją, po trzecie lokalizacją. Raz kupiłem mieszkanie w nieciekawej dzielnicy, szybko się wynajęło. Błędem okazało się polegać tylko na lokalizacji, ważniejsze okazała się zasada 3C: cena, cena i jeszcze raz cena! Dla pewnej grupy ludzi najważniejsza jest cena mieszkania, dopiero potem lokalizacja i inne sprawy.

Czy jest sens wchodzić w całą ta wolność finansową i jednocześnie samemu wynajmować mieszkanie?

Znam przykład chłopaka mieszkającego w Warszawie, który mieszka w wynajmowanym mieszkaniu w centrum, jest ono bardzo małe. Wszyscy się nabijają z niego, jest menagerem i stać by go było na mieszkanie o wiele większe. Jest właścicielem czterech mieszkań na wynajem i on jest przekonany, że to ma dla nie go sens. I mam dla niego wiele szacunku, ze nie poddał się presji i nadal robi swoje.

Powiedzmy, że mamy pewien kapitał, chcemy kupić mieszkanie. Co zrobić, aby się nie dać oszukać? Co Pan robi, by mieć stu procentową pewność, co do kupna mieszkania?

Trzeba zadawać dużo pytań, sprawdzać w administracji budynku, sprawdzać plany zagospodarowania przestrzennego.  Korzystać z pomocy pośredników, notariuszy. Zadawać im mnóstwo pytań.

Cytuję Pana wpis na blogu:, „Co roku w okresie letnim zamierzam wykonywać inną pracę, aby móc spojrzeć na dobrze mi znaną Warszawę z nowej perspektywy? Jakie zawody chciałby Pan wykonywać?

To wynika z ciekawości życia, dlatego podróżuję, prowadzę bloga, bo jestem ciekaw. Teraz przez pięć lat będę rozwijał firmę, a jak przyjdą moje pięćdziesiąte urodziny to kończę z tym. Od maja do połowy października będę mieszkał w Polsce, a później w zimie przeniosę się gdzieś, gdzie będzie ciepło.

Chcę wykonywać w Polsce, co roku inny zawód. Na mojej liście jest 30 pozycji. Chcę być ochroniarzem w banku, kasjerem w hipermarkecie, taksówkarzem, pracować w służbach ratowniczych, mogę być tam nawet kierowcą, chcę pracować przy malowaniu pasów na drogach. Chcę coś robić, chcę się stymulować. Na mojej liście jest też praca w kanalizacji miejskiej i bycie śmieciarzem. To musi być fascynujące.

Dziękuję, gościem naszym byłym Pan Sławomir Muturi, teraz emeryt, a w przyszłości kasjer lub taksówkarz.